这个写字楼的许多企业倒闭了，很多房子都空了，我们的媒体业务收入基本减少了一半以上，我们还在尝试新的业务。如果效果不好，我们就会减少办公面积。"在接受" 中国工商时报 " 采访时，北京海洋国际中心的新媒体企业家贾樟柯说，虽然办公室租金在疫情爆发后有所下降，但他也得到了租金补贴，但与大多数中小型企业一样，办公室租金仍然是公司的负担。

2020 年，突如其来的 "黑天鹅" 打乱了经济趋势，中小企业受到疫情的重创，一线城市的写字楼租赁业务在春季迎来了 "雾霾"。随着工作和生产的恢复，写字楼租赁市场缓慢走向 "回归血液"，但供求失衡仍需要 "解决问题"。

供应过剩一直是市场上的一个 "痛点"。

在疫情蔓延的情况下，一线城市的写字楼租赁业务大幅下降。受疫情影响，北京的写字楼租赁活动在 2020 年第一季度被搁置，根据第一太平戴维斯研究部的公开数据，北京市写字楼空置率上升至 13.2%，为 2010 年以来的最高水平。复旦大学住房政策研究中心秘书长、中国房地产数据研究所常务理事陈晟指出，自疫情发生以来，一线城市 5A 级写字楼的商业面积远远超过人均 2 平方米的警示目标，供不应求。

记者采访了许多房地产经纪人和服务公司，了解到早在疫情爆发之前，市场就发布了一个不那么乐观的信号。根据第一太平洋戴维斯研究部（Research Department OF First Pacific Davies) 的公开数据，截至 2020 年第二季度，北京甲级写字楼的平均租金连续六个季度下降。

2019 年下半年，我们对经济形势已经非常谨慎，公司开始调整和优化。" 北京中原工商商店总经理蔡慧坚在接受采访时说，由于中美贸易摩擦和 2019 年经济增长放缓，他可以清楚地感觉到企业的发展更加保守，写字楼租金需求疲软。

近几年来，过度供应一直是办公市场的一个 "痛点"。"2018 年和 2019 年，北京写字楼的供应量非常大，比如丽泽商业区，以及 CBD 的服装地块供应非常强劲，时间集中，供应明显超过需求，导致市场持续下滑。" 华北地区贸易和咨询服务高级总监兼主管温淑玉表示，今年第一季度，北京写字楼租赁市场吸收了负值，突然流行使得写字楼市场 "恶化"，使潜在的市场危机彻底爆发。

在供大于求的背后，产业更新的迭代还不够成熟，新兴产业对商业用地的需求难以饱和。余杭嘉业集团物业资产总经理梁坤认为，写字楼交易量的下降是由整个行业萎缩的基本市场决定的，同时也伴随着新旧产业的更替，但疫情在加速衰退中发挥了作用，写字楼的新需求跟不上撤资的速度，对市场的反馈显示，空置率继续上升。

在 "底部抛出" 后没有 "底部副本" 的大区域。

在艰难的市场条件下，业主和房客都在悄悄地玩 "游戏"。

流行之初，一些经验丰富的业主迅速改变策略，以各种方式降低租赁条件，并采取了一系列软硬优惠措施，立即掌握了疫情初期非常有限的市场需求和行业下行阶段的租户心理。" 温淑玉介绍说，一些业主对市场有敏锐的嗅觉，顺应市场变化，积极采取措施来应对，他认为这是一种非常明智的止损方法。

业主和开发商有一定的悲观预期，比往常多半个月甚至一个月的佣金，以便让我们尽快租出去。"蔡慧坚在接受本报记者采访时说，在疫情期间，业主和开发商寄希望于经纪人，希望他们能以" 大回报下勇敢的丈夫 " 的心态迅速解决库存问题。虽然交易量减少了，但每笔交易的代理收入都大幅增加。

文树玉还透露，一些专业租户有长远的眼光，抓住市场的 "弧底" 机会，迅速做出决定，以罕见的低成本提升办公空间，并获得长期稳定的租约。这一现象表明，一些客户对市场的判断是前瞻性的。

今年租房客户数量有所下降，但购房者数量有所增加，我们从北京市建设委员会获得的网上签证数据也显示，近几个月来购房者的数量确实有所增加。" 蔡慧坚告诉记者，中原工商商铺今年的出租情况不容乐观，但购房需求却出人意料地增长。

这是否意味着大量客户 "抄袭底部"，从而影响了市场的发展？

专家指出，在当前经济发展的形势下，租金的急剧膨胀和写字楼的购置只是少数情况，"不存在大量‘底层抄袭’的现象。" 相反，更多的公司主要是减少租赁空间，逃离核心商业圈，尽量减少办公成本。" 泉联房地产商会办事处分会秘书长刘凯对记者说。

我不认为目前企业存在很大的‘底层抄袭’现象，根本问题仍然是供求关系，企业的租赁需求仍然是由企业的发展业绩支撑的，没有发展，就没有必要增加对办公空间的需求。"陈晟说，目前办公空间的租金扩张和购买不会对市场产生重大影响，也不会触及办公空间总体需求的根本变化。" 危险 "和" 机遇 " 并存于未来市场。

在疫情和经济环境叠加效应的影响下，一线城市写字楼总体市场需求格局相对稳定，不存在单一行业主导市场高峰的现象。梁坤指出，客户集团行业在北京写字楼租赁市场的需求集中度较高，在计算机、非银行金融、综合服务、媒体四个热门行业中的需求比例长期保持在市场总营业额的 50% 以上。从 2020 年上半年北京市各行业的交易数据来看，第二季度四大热点行业的总需求仍占北京市营业额的 54% 左右。

值得注意的是，一些受疫情影响的行业逆势而起，在低迷的办公市场显示出活力。记者从多家房地产经纪人和服务公司、金融、在线教育、医疗卫生、电子商务、电子体育等行业了解到，特别是与互联网租赁需求密切相关的行业，尤其是与互联网租赁需求密切相关的行业。陈晟表示，业主和中介机构应该从新的商业类型中挖掘潜在的客户群，后者是在疫情期间迅速发展起来的，并针对不断变化的市场的新需求。

为应付市场变化，地产经纪及服务公司亦作出短期管理调整。"专家建议，写字楼租赁业应通过疫情带来的市场变化，反思未来的长远发展。刘凯说：" 未来办公市场将发生五大变化：绿色健康与安全成为用户的首选；重重资产运营模式的轻度成功；资产管理和资产运营的普及；专业操作和服务团队的兴起；科技智能运营的窗口期。" 刘凯说，这一突发疫情进一步加速了办公行业的改组，同时也迫使绿色办公和智能办公的总趋势发生了变化。

我们应该意识到办公载体的变化，办公楼的物业管理应该更加注重未来的软环境，如加强人文关怀、设施管理，也可以为租户提供场地和远程办公相结合的服务。"陈晟认为，传统的办公大楼" 冷 "办公服务需要提高" 温度 "和" 灵活性 "。

对于一线城市写字楼租赁市场的未来走势，专家们特别指出，现阶段经济复苏缓慢，暂时难以大幅逆转。疫情正在逐步缓解，一些措施可能会相应放松，但整个办公市场，包括商业市场，仍处于供求错位的状态，短期内市场关系难以真正改善。" 陈晟认为，恢复办公市场的关键在于政府掌握土地供应的速度，解决供不应求的矛盾。此外，政府应大力支持营商环境，推动中小型企业走出困境。